震惊！八旬老汉这样做，竟被法院认定无效！

周皓

律师

李鸣与王凤有李波、李红及李洁三个子女，李毛毛系李洁之子。位于北城区李家胡同312号房屋原系单位公房，1999年进行房改，在折算夫妻工龄后由李鸣出资购买，并登记在李鸣名下。王凤于2002年死亡，李鸣于2021死亡。2010年间，李鸣在未征得李波、李红同意的情况下，与李毛毛订立《存量房屋买卖合同》，以买卖的形式将房屋赠与给李毛毛。 法院认为，房屋于李鸣、王凤生前取得属于夫妻共同财产，在未继承分割时应属于李鸣及子女的共同共有财产。根据法律规定，处分共同共有财产应经全体共同共有人同意。李鸣将房屋以买卖的形式赠与李毛毛，属于擅自处分共同共有财产，构成无权处分。李鸣与李毛毛均明知家庭成员身份关系及案涉房屋的权属情况，却未征得李波、李红同意，擅自订立买卖合同将案涉房屋赠与李毛毛，构成恶意串通，侵害了其他共有权人的利益。根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效，故该赠与行为无效。  本案涉及两个核心问题： 第一，李鸣是否构成有权处分。 根据《民法典》第三百零一条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。李鸣仅是共同共有人的一人，因此处分房屋需经全体共有人同意，否则构成无权处分。 第二、李毛毛是否构成善意取得。 根据《民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。李毛毛作为受让人只有在不知道李鸣无权处分且不存在重大过失的情况下才构成善意，而李毛毛作为近亲属对房屋同有情况属于明知或应知，因此不构成善意取得。 周皓律师点评： 共有分为共同共有和按份共有，处分共同共有的财产须经全体共有人同意，共同共有的部分公共有人擅自处分共有财产构成无权处分，受让人只有在善意取得前提下才可以取得该财产。